上坤地产拟港股IPO ROE30%背后凸显“平衡之道”山雀棘豆

上坤地产拟港股IPO ROE30%背后凸显“平衡之道” 上坤地产拟港股IPO ROE30%背后凸显平衡之道

近期大陆房地产企业又掀起一拨赴港上市热潮，上海本地房企上坤地产集团即是其中之一。从其 2019年数据来看，上坤毛利率达40.8％，经营性现金流达20.08亿元，ROE达到29.6％ 。对于上坤而言，如何从众多中小房企中突围，又要平衡规模扩张和财务杠杆，是伴随着企业成长未来关键几年的问题，在质量与规模之间寻求平衡之道是其特有的良性发展观。

2019年毛利率逾40％

从招股书整体来看，上坤呈现2017年以前规模较小，2018年呈现快速增长，2019年增长速度至正常水平的阶段的特点。前期体现了高成长性房企的爆发力，后期呈现出除收入、利润等经营指标外，各项财务指标（负债率等）的大幅改善。

作为一家规模不大的房企，这一变动原因也非常简单和透明，招股书显示，2018年营收、红丁香利润、毛利率较往绩记录期内其他期间为高，主要因为开发上海樾山等项目所致，该项目是上海佘山一个稀缺的别墅项目。而进入2019年，招股书称，由于去年收入贡献中涵盖苏州等其他非上海项目，毛利率等指标回归正常毛披碱草水平。

从营收和毛利数据来看，上坤近年来的表现十分优异。招股书显示，公司2019年营收为75.35亿元，2017年营收为12.01亿元，三年复合增长率150％，近一期营收增长率10.05％；2019年毛利润30.71亿元。

此外，得益于对一线，二线和强三线城市的深耕以及产品在当地良好的口碑，上坤2017-2019年毛利率分别为30.9％、51.5％和40.8％。其中2018年的高毛利率是因为樾山项目的低密度优质别墅收入结转，在上海一战成名，这也奠定了上坤进军全国化的基础，将上海市场的成功经验复制至新进城市并进行深耕。

不以风险换发展

中小房企一直以来都要靠不断的融资、投资、拿地，才能维持供货和生存，上坤也不例外。

值得注意的是，公司在2017-2018的高速发展阶段曾出现了经营性现金流为负情况，此后于20白鹤草19年迅速回正，达到20.08亿元；在经营质量方面，公司2019年ROE达到29.6％，这主要得益于净利润的大幅提升和较低杠杆的运用。

从负债水平和偿还能力看，上坤的负债率正逐渐回归健康水平，偿债能力也在不断提升。数据显示，上坤净负债率从2018年的325.9％降至2019年的118.8％，管控水平不断体现；利息保障率2019年为279.5％；流动性方面，公司2019年末现金及等价物达到10.73亿元，流动性充裕。

一般而言，房企上市后都会打开更大的融资空间，将利用境内外更加灵活的融资平台，积极争取各项评级的认定，稳健发展，以换取更加长期和低利率的融资机会，为企业发展提供更大空间。

上坤积极谋求上市也正有此意。其招股书表藤石松示，未来计划继续强化公司的财务政策，完善资本架构及严格监控财务指标。公司致力更高效地使用营运资金及确保在寻求土地获取机会前现金流充裕。此外，公司致力通过标准化缩短项目开发周期，以在保持高质量标准的同时提升周转率及运营效率。

在财务数据优化方面，上坤招股书称，公司将定期优化资产负债率纳入集团的重要发展策略，并密切监控债务水平。公司还会继续密切监控借款的到期情况和提高管理流动资金水平，以确保拥有充足的现金流用于偿还债务以便满足业务的现金需求。